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百乐宫国际娱乐:中介从业20年看不懂三四线楼市:相亲、返乡都要买房

发布时间:2019-10-28 | 人围观

“镇上要求男人在县城有房子,县城要求在城里有房子,而城市要求在省城有房子。房价能不上涨吗?”面对许多三线和四线城市蓬勃发展的房地产市场,在中部省份从事婚介工作已有很长时间的张给出了答案。

但在中介崔先生看来,北漂、上海漂和深漂连夜飞回家乡抢夺房地产市场已经成为三线和四线房地产市场繁荣下的“例行行动”。

根据国家统计局发布的最新数据,6月份,70个大中城市中15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅均有所回落。新增商品房和住宅建筑20栋,增长1%以上,二手房14栋,增长1%以上,基本上都是三四线城市。三线和四线的房地产市场正在蓬勃发展。谁在驾驶它?百乐宫国际网址这种增长会持续多久?我们应该注意繁荣背后的标志是什么?

小城镇年轻人约会新规则

最近一篇关于北京著名婚介角“婚介鄙视链”的文章已经在主要社交软件上播出。文章指出,在北京,没有房子或户口的单身人士在婚介市场非常不受欢迎。事实上,不仅仅是北京的岳母重视这个人的固定资产。

“目前,我们家的约会规则是,男人必须在城里有房子,而且必须是单独的婚房,而不是和父母住在一起的婚房。”河北沧州河间的段先生说。

然而,长期在中部省份从事婚介工作的张欣也总结了一条“规则”:“城镇一般要求男人在县城有房子,县城要求在城市有房子,城市要求在省会有房子。”

张欣认为,这正是房地产市场第三和第四条线房价上涨的驱动力之一。她的分析不无道理。中原地产首席分析师张大伟对中信经纬客户(微信公众号:jwview)表示,从三线城市到四线城市的乡镇,教育资源和医疗资源的分布非常不均衡。在这种情况下,城市化实际上反映在(人们)从小城镇向高层次城市的转移,这种需求也支撑了近年来三线和四线城市房价的上涨。

大城市的流动人口重返熔炉

“没有户口就没有建金字塔的地方,”在北京工作了10年的李希选择辞去工作,在2016年春节前夕回到家乡邯郸定居并买房。“考虑到孩子们的教育,我和妻子最终选择回老家买房子。”

李希的选择不是这样。近年来,“逃离北上官岭”一直是一个由来已久的话题。随着人口控制和救助政策的出台,“人口转折点”的信号悄然出现在北上官岭。根据国家统计局的数据,从2010年到2015年,北京居民人口增速放缓,而上海在2015年首次出现负增长。

然而,一些仍然坚持北方和北方的“流浪者”也选择在他们家乡的省会或其他三线城市购买房地产。在长沙中介崔先生看来,北漂、上海漂和深漂连夜飞回家乡抢夺房地产市场已经成为三线和四线房地产市场繁荣下的“例行行动”。“我曾经认为百乐宫国际网址这是一件新事物。自今年以来,这样的事情已经太多了。这是长期以来的普遍做法。”崔先生说。

“一方面,它可以用作退路。如果你在5年或10年内买不起上海的房子,你可以去这些二线和三线城市发展。另一方面,形势已经逆转。如果第一行和第二行不动,就该是第三和第四行的时候了。”王媛的家乡是江苏淮安,现在在上海工作。早在三年前,他就在父母的支持下,买下了淮安市中心的三室一厅。

同样在上海淮安工作的张驰也告诉记者,他周围的许多朋友选择买房并在淮安投资,“而且他们中的大多数人都不止一个。”

有一段时间,由于销售原因,张驰曾经找遍淮安的所有建筑,发现“三四年完工后,仍有大量房屋空置,入住率不到20%。”。张驰很困惑:谁会住在这些房子里?

过去20年的中介机构:不可理解

今年2月,在北京工作的赵女士委托家乡长沙中介关注房价,并计划在合适的时候为父母买套房子。

从那以后,没有中介的消息。赵女士一直认为中介太忙,无法照顾自己。因此,赵女士在7月初收到中介朱先生的微信信息,称:“自从得知你计划在家乡买房后,这里的房价自去年以来一直在上涨。我已经工作了将近20年,但我真的不明白。它确实比股票更暴力。我们知道股票可能会突然下跌,但房价只是看涨或稳定,几乎没有任何突然下跌。我记得你的委托,我没有得到有利的住房供应和有利的房价气候,所以我也“沉入海底”。对不起,我会留意的。”

赵薇后来从房地产信息网站了解到,仅在六个月内,她家乡的房价平均从每平方米8000元涨到了每平方米10000元,与去年同期相比几乎翻了一番。

为什么三线和四线的房地产市场仍然繁荣?根据张大伟的分析,三、四级楼市本身的监管原则是“支撑底部,封杀上限”,没有约束性政策。从需求角度来看,三、四线都有自己的棚户区改造,此外,还有一些一、二线限制投资需求,这对整体市场明显有利。从第三和第四层市场本身来看,当前价格的绝对值相对较低。虽然出现了增长的浪潮,但与一线和二线城市相比,三线和四线城市的增长仍然相对较低。如果未来没有限制性政策,张大伟认为这种反弹将持续到2017年下半年。

杠杆,还是杠杆

曾经有一个非常受欢迎的故事:一位中国老妇人在60岁时终于赚到了足够的钱买房子。一位60岁的美国老太太终于付清了购房款,她已经在这所房子里住了30年了。然而,越来越多的中国人现在倾向于选择美国老太太的方式,即“杠杆”。然而,在这波三线和四线房地产市场的热潮中,杠杆的使用也起到了推波助澜的作用。

近日,中国社会科学院国家金融与发展实验室和国家资产负债表研究中心发布《中国去杠杆进程报告(2017年一季度)》,显示今年第一季度住宅行业杠杆率为46.1%,较2016年底的44.8%上升1.3个百分点。具体而言,住房贷款同比增长率达到25%,中长期贷款增速达到31%,是近两年来最快的增速。

国家百乐宫国际网址金融和发展实验室副主任张小静表示,在政策收紧和抵押贷款限制收紧的情况下,第一季度居民的杠杆应该受到限制,但数据中没有反映出来。一方面,这是一个时滞因素,调控政策对住房贷款的影响可能会产生滞后效应,前期的大量商品房交易对个人住房抵押贷款仍有一定的拉动作用;另一方面,这是一个结构性因素,居民部门可能从一级和二级城市转移到三级和四级城市。

根据兴业证券的估计,第三和第四条线的杠杆约占住房基金总额的70%。兴业证券(Societe Generale Securities)房地产分析师严昌明指出,棚户区货币化和抵押贷款本质上是杠杆:棚户区住房资金货币化可以被视为三线和四线居民直接偿还财富(棚户区住房)杠杆的第一部分。抵押贷款和公积金是杠杆的第二部分,它们需要用未来的财富来缓慢偿还本金和利息。总的来说,杠杆率非常高。

因此,严昌明认为,这一轮去库存化将极大地限制政府和金融机构未来的行为。今后,政策制定将非常谨慎,尽最大努力避免三、四线房价下跌,防止系统性金融风险的发生。与此同时,目前的去库存支持政策将继续下去,去库存的目标必须实现。否则,提高杠杆脱手将增加系统性金融风险,因此房地产销售和投资将在中期得到支持,但不能过度繁荣。


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